为进一步规范农民安居房（以下简称“农房”）管理工作，引导农民依法、依规建设农房，根据《中华人民共和国土地管理法》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《东莞市农民安居房管理办法》（东府〔2020〕28号）等有关规定，制定本工作流程。

【一、农房报建申请条件】

（一）报建地块须具备集体土地使用权证/不动产权证

报建地块应已取得集体土地使用权证/不动产权证。

未取得集体土地使用权证/不动产权证的，应根据《东莞市补办宅基地审批暂行办法》办理不动产权证补办手续后，再行申请农房报建。

（二）报建申请人须符合“一户一宅”原则

“一户”是指可申请农房建设的建房户，按以下方式进行认定：夫妻双方及其未成年子女共同作为一个建房户；成年子女可单独作为一个建房户。

“一宅”是指每户建房户可享受的农房保障权益上限，即：用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍。农民公寓面积、因村改居等历史原因在登记为国有划拨土地的宅基地上建设的单栋私人住房面积，需纳入农房保障权益核算范围，其中农民公寓的占地面积需根据建筑面积和项目容积率进行换算。

“一户一宅”政策是指同一家庭户（以公安机关户籍登记为准）内所有建房户的户均宅基地用地面积和农房建筑面积不得超过“一宅”规定上限。

建房户申请建设农房时，镇街审批部门需通过全市农房台账对所属家庭宅基地使用和农房建设的情况进行核查。

【二、报建审批流程】

农房报建实行全程网上审批。　　

（一）前期审批

1、前期准备。

申请人应根据申请建房的宅基地红线图进行农房建筑方案设计。注：建筑方案须符合《东莞市农民安居房设计若干注意事项》的要求，建筑风格可参考《东莞市农房建设通用图集》。

特殊情况：对申请联户建房的，申请人须向镇街自然资源、不动产登记部门申请办理宅基地宗地合并手续，确定权益分配方式（按份共有或共同共有）。注：每宗联户建房的规模不得超过3户。

2、提出申请。申请人登录农房建设审批管理系统上传以下资料提出建房申请：申请人身份证，家庭户口本，土地权属证明材料（集体土地使用权证或不动产登记权证），用地红线图（同时将红线图各点地理坐标录入系统），拟建房屋建筑方案图（包括：拟建房屋与宅基地坐落总平面图、每层平面图、前后左右立面效果图等，应提供PDF版图形文件）。

3、村级核验。村应重点审查以下内容：申请资料是否真实有效，申请人是否符合资格条件，是否符合“一户一宅”原则，相关权利人是否有异议等。具体程序如下：

系统根据申请人、申请理由、宅基地分配方式、拟建农房用地位置、用地面积、层高、建筑面积、建筑高度等信息自动生成公示表，村张贴在村务公开栏上进行公示，公示时间为5个工作日。

公示无异议或异议不成立的，村在5个工作日内将公示情况、审核意见录入农房建设审批管理系统，上传公示现场照片，生成《农房建设申请表》，连同其他材料推送至镇街审批。

4、镇街联审。镇街组织农业农村、自然资源、规划、住房城乡建设、城市管理综合执法等部门组成联审小组，在15个工作日内对村提交的农房建设申请进行联合审核并加意见（不需电子公章），然后提交镇政府审批（需要电子公章）。

联审小组负责审查申请资料，其中农业农村部门负责审核申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请村组审核公示情况等；自然资源部门负责审查建房用地是否符合国土空间规划（过渡期间的土地利用总体规划）、用途管制要求等；规划部门审核是否符合规划建设要求、风貌管控等；住建部门审核是否符合农房建设标准和“一户一宅”政策；城管部门审核申请人是否存在违建行为未处理。经核查符合条件的，由联审小组加具审批意见，镇政府核发《农房建设批准书》，审批结果以短信形式通知村及申请人，并在属地镇街的政务网公布。对经核查不符合条件的，一次性告知存在问题。

申请人可凭《农房建设批准书》向供水、供电部门申请安装临时水电设施。

（二）施工报建及临时水电报装

1、报建准备。申请人委托具有相应资质的设计单位出具施工图纸，与具有相应资质的施工企业签订施工合同。施工企业应完善农房建设的质量安全管理措施，包括配备技术人员、购买工伤保险和建筑工程安全生产责任险、配备安全防护用品等。

2、提交资料。申请人向镇街住房城乡建设部门提交完整的施工图纸、施工合同、工伤保险、建筑工程安全生产责任险等材料办理施工报建手续。

3、审查办理。镇街住房城乡建设部门收到申请后应出具受理回执，并在5个工作日内完成审查，对符合条件的，核发施工现场公示牌，标明农房工程基本情况并附信息核查二维码，交申请人在施工现场悬挂；不符合条件的，一次性告知所有缺失资料和存在问题。

4、临时水电报装。申请人凭《农房建设批准书》向供水、供电部门申请报装临时水电设施，在取得施工现场公示牌后方可通水通电。

（三）监管验收

1、竣工验收。农房工程完工后，申请人应组织设计、施工单位进行竣工验收，形成工程竣工验收报告。

2、验收备案。

申请人向镇街住房城乡建设部门提交工程竣工验收报告，申请验收备案。镇街受理窗口出具受理回执，并在10个工作日内完成办理。

联审小组安排农业农村、自然资源、规划、住房城乡建设、城市管理综合执法等部门现场核查，对农房建设情况进行核实。建设情况与审批内容相符的，向申请人出具《农房验收意见表》。建设情况超出审批内容的，按“两违”方案有关规定，由属地镇街政府组织自然资源、住房城乡建设、城市管理综合执法、农业农村、公安、供水、供电等部门开展联合执法，实施停水、停电、停工等措施，并对违建部分及时组织拆除。

（四）其他事项

申请人可凭《农房验收意见表》向供水、供电部门申请安装正式水电设施。

申请人可将《农房建设批准书》、《农房验收意见表》作为权属来源证明材料，向不动产登记部门申请办理不动产登记手续。

【三、过渡时期办理要求】

《东莞市农民安居房管理办法》印发实施后，各镇街、村应开始接受农房报建申请。在农房台账管理系统、农房建设审批管理系统正式上线前，相关材料可收取纸质文件，“审批管理流程”中提到需录入系统并生成相应表格的，可下载相关表格并填写打印，各环节的办理部门应做好纸质文件的整理归档，待系统上线后，对相关信息进行补录。

附件：

1. 农房建设申请表.doc

2.农房建设审批表.doc

3.农房建设批准书.xls

4.农房验收意见表.doc

东莞市农民安居房报建办事指南.doc

东莞市农民安居房设计若干注意事项.docx

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东莞市农民安居房设计若干注意事项

为提高我市农民安居房（以下简称“农房”）设计和建设水平，根据《东莞市农民安居房管理办法》有关规定，现对农房设计提出若干建议和要求:

一、加强设计管理

农房应由具备相应资质的设计单位按现行规范要求出具施工图纸。有条件的镇街可采取政府购买服务等方式为村民提供专业、低价的通用型农房设计服务。

二、风貌管控和引导

农房的外立面应与周边环境和周边建筑保持协调，鼓励参照市自然资源局编制的乡村风貌导则进行设计，鼓励采用我市的农房设计通用图集。对符合乡村风貌导则、采用我市设计通用图集的农房，顶层梯房建筑面积不超过30平方米、建筑高度不超过3米的，该部分可不计入总建筑面积和总建筑高度。

三、建筑红线控制

农房建筑投影不得超出用地红线，不能在一层占满用地红线又在二层以上悬挑超出用地红线，如户型设计存在悬挑的，只能在一层进行相应退缩，然后在二层及以上进行悬挑，确保每一层的建筑投影均不超出用地红线；允许农房门口、窗户的上沿挡雨板、女儿墙上沿挡雨板少量超出用地红线，但超出距离不得大于0.3米。

四、畅通消防通道

各村应规划好全村域的消防车道，确保所有农房前后左右至少有一侧具备消防车道，消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m。现状道路宽度不足以设置消防车道的，农房建设时必须退缩腾出适当距离的消防通道，满足消防使用要求。

五、保持适当间距

对用地红线共线或红线间隔过小的农房，在建筑投影不超出用地红线的基础上，农房之间宜保持1米以上间距，以满足通风、采光、设备安装与检修等需要。用地红线间隔不足1米的，原则上由双方等量退缩以达到间距要求。

六、拓展停车场地

农房周边道路在预留消防通道后已不足以安全停车的，农房建设时宜设置足够的停车场地，以满足本栋农房的停车需要，鼓励农房首层架空用作停车场地。

七、增加绿化、悠闲空间

对于面积较大的宅基地，在保持农房建筑面积不超过宅基地用地面积4倍的前提下，鼓励建筑红线适当退缩、增加建设层数，增加绿化、悠闲空间。

八、合理选用外墙装饰材料

外墙装饰材料的选择应综合考虑建筑风貌和安全性，避免脱落危及公共安全。

九、强化建筑节能

农房的设计应充分考虑建筑节能要求，重点加强自然通风、自然采光、遮阳等节能措施。合理选择朝向，适当设置遮阳构件，减少太阳的猛烈直射；平面布局宜满足南北对流条件，强化自然通风效果；门窗的设置宜满足日常通风采光需要，基本达到白天无需照明的要求；有条件的可设置楼顶绿化或太阳能发电设施。

11月5日，东莞住建局发布《关于印发《东莞市农民住房建设试点村（社区）创建工作方案》的通知》，确定选取万江滘联、东城周屋、长安新安、虎门威远岛、塘厦四村及龙背岭等具有代表性的村（社区），通过引导土地集约利用、严防严控农房违建、加大历史遗留问题综合整治力度等措施，因地制宜的打造为管理规范、配套完善、品质优良的农民住房建设试点村（社区）。

为贯彻落实市委、市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，推动《东莞市农民安居房管理办法》（以下简称“《管理办法》”）及有关配套政策落地实施，在全市营造规范农民住房管理、集约节约利用土地、优化提升城乡风貌的良好氛围，根据有关工作部署，特制定本工作方案。

【工作目标】

以加强和规范农民住房规划建设管理为导向，选取一批具有代表性、针对性、时效性的村（社区），通过引导土地集约利用、鼓励统一建筑风貌、严防严控农房违建、加大历史遗留问题综合整治力度等措施，因地制宜提升农房建设品质，改善城乡人居环境，打造一批管理规范、风貌统一、配套完善、品质优良的农民住房建设试点村（社区），为《东莞市农民安居房管理办法》顺利落地实施营造良好氛围，为全市村（社区）牢固树立和贯彻落实“湾区都市、品质东莞”的价值追求提供典型示范。

【工作内容】

1、标杆示范类

推荐试点：万江滘联、东城周屋

结合“特色精品示范村”、“美丽幸福村居特色连片示范区”等工作，深入挖掘一批规划引领有效、建设标准规范、建筑质量安全、人居环境美丽的示范村（社区），总结可操作、可复制、可推广的经验，通过组团调研、巡回宣讲、实地参观等形式，加大宣传曝光力度，以点带面，扩大示范效应，形成全市上下一心争创农民住房建设试点村（社区）的良好氛围。

2、集约用地类

推荐试点：长安新安、虎门威远岛

加快推进村庄规划编制工作，坚持“先规划后建设”原则，突出规划引领作用，引导农房合理布局、有序建设，确保土地利用效益最大化。强化“拆旧建新”、“原址重建”等理念，统筹推动农民公寓及其基础配套设施建设，引导村民统一上楼、统一安置、集中居住，打造现代化乡村社区。鼓励腾退土地用于引进新产业、新业态，打造美丽宜居蓝绿空间，进一步拓展城市发展空间。

3、连片统建类

推荐试点：谢岗南面、清溪荔横

加强风貌管控、统一建设标准，引导村（社区）结合实际，加强对连片老旧危房改造、拆迁安置房统建等工作的统筹力度，拆除老旧农房、集中布局建设、提前规划设计、统一风貌样式，并加强停车场、休闲公园、绿化景观等公共配套设施建设，开展连片农房统建工作，提升片区农房居住品质，建设美丽宜居的优质乡村生活圈。

4、活化利用类

推荐试点：横沥村头、塘厦龙背岭、道滘大岭丫

通过报建限制、有偿回收、依法诉讼等方式，整理回收一批宅基地，分类逐步化解历史遗留问题。通过“微改造”等方式，开展旧农房除险加固及外立面整饰，美化乡村风貌，提高乡村建筑物景观水平。通过引入社会资本，实行统租统改统建，打造一批主题民宿。进一步强化乡村历史文物保护，打造融合文化生态为一体的乡村景观，使望得见山，看得见水，留得住乡愁。

5、违建管控类

推荐试点：塘厦四村、长安厦岗

压实村（社区）责任，切实做好宅基地和农房建设巡查处置。鼓励建立群众有奖举报机制，对经核查属实的线索举报人给予奖励。建立农房违建即时上报机制，将有关违建线索第一时间上报镇街有关部门，果断开展联合执法行动，切实做到早发现、早报告、早处置，有效筑牢农房违建管控的“第一道防线”。

东莞市农民住房建设试点村（社区）汇总表：

【保障措施】

1、强化组织领导。

农民住房建设试点创建工作，是市委市政府在全面加强农民住房管理背景下提出的重要工作举措，将由市农民住房管理工作联席会议统筹推进。各试点村（社区）及所在镇街，作为推动各项工作的属地先锋，必须充分认识这项工作的重要性和艰巨性，主要领导要认真组织、加强统筹，强化部门协同，形成合力推动试点工作取得实效。

镇街要在建立镇街农民住房管理工作联席会议的基础上，保证一定人员力量，专职负责农房建设试点创建工作，通过建立定期会商机制，加强与市级部门的沟通联系等，组织指导试点村（社区）制定试点创建具体工作方案，明确创建目标、细化创建内容，按照时间节点，倒排任务，强化落实。

2、强化政策倾斜。

市住建、自然资源、农业农村、城管、不动产登记等部门要充分整合现有政策资源，对试点村（社区）创建工作中涉及报建、规划、登记等重点环节开辟绿色通道，加强协调联动，推动试点工作早现成效。同时，积极帮助有条件的试点村（社区）向国家、省相关部门申请创建宅基地管理、农房管控、乡村旅游等方面的示范点、先进村，推广试点经验，形成东莞特色品牌工作。

3、强化资金倾斜。

市住建、农业农村等要加大对涉农资金的统筹力度，在“特色精品示范村”、“美丽幸福村居特色连片示范区”等专项资金中调剂整合，对试点村（社区）在活化整饰、风貌管控等方面成效突出的，通过以奖代补方式予以支持，并由属地镇街按一定比例给予配套。鼓励试点村（社区）引进社会资本参与试点建设与运营维护工作，进一步强化试点资金保障力度。

4、强化宣传引导。

综合运用各类宣传载体和宣传阵地，加强对规范农民住房规划建设管理工作的宣传报道，生动反映试点创建带来的新气象新成效，反映农村村民的新生活新风貌。切实发挥党员干部的先锋模范作用，通过入户宣传、主动答疑等方式，动员广大村民关注、支持和参与农民住房试点各项工作，切实营造各级重视、各界支持、群众参与的良好社会氛围。

11月4日下午，东莞市召开全市农民住房管理工作会议。会议其中议程之一，是介绍《东莞市农民安居房管理办法》（下称《办法》）主要内容。《办法》提出按照集约用地、依法依规、品质提升、合理保障、严格管理五大原则，规范在经批准的农村宅基地上建设的住房。

【政策解读】

一、明确申请改建、重建或新建农房条件

《办法》提出，申请改建、重建或新建农房的，应符合以下条件：

1、所在地块应符合国土空间规划等法定规划要求；

2、改建、重建或新建农房后应符合《办法》规定的“一户一宅”原则。

3、申请新建农房的，还须满足以下条件之一：属于本村（社区）集体经济组织成员；不属于集体经济组织成员的本村（社区）村（居）民；不属于上述两种情况，但已依法取得宅基地使用权，包括取得宅基地用地批准文件或已取得集体土地使用权证/不动产权证。

二、合理细化“一户一宅”的认定标准

根据国家和省有关文件精神，新规对“一户一宅”认定标准进行了细化。《办法》所称“一户一宅”，是指一户只能拥有符合规定的宅基地及地上农房。其中：

1、“一户”以公安机关的户籍登记为准，年满18周岁后，也可单独认定为一户。但结婚后，夫妻双方认定为一户。

2、“一宅”是指每户可享有的农房保障权益上限，即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米；总建筑面积不得超过用地面积的4倍。  

3、每户家庭及其成员可依据新规的“一户”规定进行分户，且名下全部用于建设农房的宅基地总用地面积和总建筑面积未超过分户后可享有的农房保障权益总和的，也可认定为“一户一宅”。

三、宅基地用地面积不得超过150平方米

改建、重建或新建农房的，应符合以下建设标准：

1、每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用地面积的4倍，农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线。

2、建筑层数原则上不得超过4层，总建筑高度不得超过16米。首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的，符合总建筑面积要求的，允许层数限制放宽至不超过6层，高度不超过23米。

3、允许建设顶层梯房，其建筑面积不得超过30平方米，建筑高度不得超过3米（需安装电梯设备的区域除外）。对采用农房设计通用图集推荐设计方案的，梯房的建筑面积和建筑高度不计入总建筑面积和总建筑高度；对不采用的，梯房的建筑面积和建筑高度须计入总建筑面积和总建筑高度。

4、建筑形式原则上应采用坡屋顶或半坡屋顶，高度不计入总建筑高度。

5、应按要求预留消防通道和建筑间距。

6、临街农房应退让道路红线。因客观原因无法满足的，其建筑结构及施工范围不得超出相邻道路（含绿化带）红线。

四、注重农房风貌提升，避免“千村一面”

《办法》提出，各镇街应根据市自然资源局编制的乡村风貌导则，结合周边环境、自然肌理、传统文化、建筑风貌元素等，以镇街为单位组织编制具有岭南特色和地域特色的农房设计通用图集，免费供建房家庭选用。农房设计应注重地域特色与和谐统一，对农房外立面的材质、色调、风格作出明确指引，因地制宜采用院落式、骑楼式、公寓式等建筑形态，避免“千村一面”。

鼓励村（社区）通过“村规民约”引导村民采用设计通用图集推荐的设计方案改建、重建或新建农房，做好风貌管控，形成统一风格。

鼓励自建和统建相结合，由各镇街、村（社区）积极引导推动农房统一规划、统一建设，打造高品质的连片农房小区。

鼓励各镇街根据发展需要划定辖区农房禁建区、限建区和可建区。

五、明确监督管理和责任追究

《办法》要求，各镇街要将农房违建纳入镇街违法用地、违法建设联合执法联席会议机制，建立多部门的联合巡查制止和快速处置机制、违建施工禁止供水供电机制。将农房违建发现上报作为“智网工程”入格事项，并建立农房违建有奖举报机制。市各有关单位、各镇街要将农房建设守法依规情况纳入社会信用体系管理，对出现的违法违规行为列入失信记录，并对失信主体依法开展惩戒。

依托2019年底全市三维航拍地图数据，建立全市三维航拍地图数据定期更新和比对抽查机制。经比对发现本办法出台后仍有农房新增违建或仍发生宅基地违法违规买卖等行为的，且经认定为对违法违规行为不作为的，按相关规定进行从严处理。

在镇街领导干部相关考核、绩效管理等工作中对农房违建管控情况予以客观考量，并作为村（社区）领导干部考核的重要内容。对本办法出台后仍出现农房新增违建的镇街、村（社区），严肃追究相关领导责任。